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작성일 : 19-01-26 12:10
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글쓴이 :
최고관리자
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2019년도 부동산관련 세법개정 내용 정리
■ 종합부동산세 과세표준은 (공시가격 – 공제액)*공정시장가 비율로
2018 년 공정시장가비율을 80%를 사용했으나, 2019년 85%를 시작으로 2022년 100%로 2022년까지 매년 5%씩 인상하는 것으로 개정되었다.
부동산 세율 또한 변경이 있는데 주택의 경우 과세표준에 따라 6억 원이하 0.5%, 6~12억 원 0.75%, 12~50억 원 1%, 50~94억 원 1.5%, 94억 초과 2%로 동일하였다면, 조정지역 2주택자, 3주택이상자(인별)에 추가과세한다. 상세 내용은 다음 표로 정리해 보았다.
종합합산토지 중 나대지, 잡종지 등의 경우 과세표준별로 15억 이하가 세율 0.75%에서 1%로, 15~45억 원이 1.5%에서 2%로, 4억 원 초과 2%에서 3%로 인상되었으며, 적용시기는 2019년 1월 1일 이후 납세무의가 성립하는 분부터 적용된다.
1세대 1 주택 장기 보유 시 종합부동산세 세액공제율이 상향되었다. 2018 년에는 보유기간 5년 이상 10년 미만의 경우 공제율 20%, 10년 이상 40%로 공제율이 이분화가 되었던 것이 15년 이상 보유 시에는 세액공제율 50% 적용된다. 이 또한 적용시기는 2019년 1월 1일 이후 납세의무가 성립한 분부터 적용된다.
종합부동산세 분납 대상자 및 기간 등 확대되어 시행된다. 현재 분납 대상자는 납부세액 500만 원 초과부터 적용되었으나 2019년부터는 납부세액 250만 원 초과이면 분납이 가능하다. 분납기간도 현행은 납부 기한(12월15일) 경과한 날로부터 2개월이었으나 6개월로 확대되었다. 분납 대상금액은 현행 납부세액 500~1천만 원이면 500만 원 초과액은 분납, 납부세액 1천만 원 초과시 50%이하 금액이었다면, 2019년은 납부세액 250~500만 원이면 250만 원 초과액은 분납, 납부세액 500만 원 초과시 50%이하 금액 분납처리 가능하다. 적용시기는 2019년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용된다.
■ 임대주택 관련이다. 주택임대수입금액이 2천만 원 이하인 경우 분리과세와 종합과세 중 선택이 가능했고, 2018 년 12월 31일까지는 비과세였으나 비과세 적용기간이 해제되었다. 또한 2019년부터는 임대주택 등록 여부에 따라 필요경비율과 공제금액이 달라진다. 세액은 {수입금액 *(1-필요경비율)-공제금액}*14% 결정되는데 현행은 필요경비율 60%, 공제금액 400만 원으로 임대주택등록자, 미등록자 동일하였으나 2019년 1월부터는 필요경비율의 경우 임대주택 등록자는 60%, 미등록자는 50%로, 공제금액은 임대주택 등록자는 400만 원, 미등록자는 200만 원으로 차등하여 적용된다.
임대주택 사업자 등록 시 소득세 세액감면 대상이 확대되는 부분도 변경 사항 중 하나이다. 현행 임대주택 등록자에게 4년 임대 시 세액의 30%, 8년 임대 시 세액의 75%로 종합과세하는 경우에만 세액감면 혜택을 주었다면, 2019년 1월부터는 분리과세 선택 시에도 적용받을 수 있게 된다.
주택임대보증금에 대한 간주임대료 과세대상이 확대된다. 3주택이상 소유하고 보증금 합계액 3억 원 초과 시 주택수 및 보증금 합계액 계산 시 제외되는 소형주택의 요건이 면적 기준 1호(또는 1세대)당 60제곱미터 이하, 기준시간 3억 원이하로 적용기한 2018 년 12월 31일 한이고, 2019년부터는 면적 기준 1호 (또는 1세대)당 40제곱미터 이하, 기준시가 2억 원 이하로 2021.12.31 한이다.
소득세법상 사업자등록대상은 현행 새로 사업을 시작하는 사업자로 분리과세되는 주택임대 소득만 있는 사업자는 제외되었는데 2019년 이후 분리과세되는 주택임대소득만 있는 개시사업자도 사업자등록 대상이 된다. 다만, 경과조치로 2019년 1월 1일 이전에 주택임대사업을 개시한 경우 2019년 12월 31일까지 등록하도록 경과기간을 두었다.
주택임대사업자 미등록시 주택임대사업자에 대한 소득세법상 미등록 가산세가 주택임대수입금액의 0.2%가 부과된다. 적용시기는 2020년 1월 1일 이후 발생하는 분부터 적용된다.
■ 해외부동산 투자가 많아지며 해외부동산 신고대상이 추가 및 조정되고 미신고 시 제재가 강화되었다. 현행 해외부동산 취득 및 투자운용 시 가액 기준에 상관없이 신고하도록 되어 있었으나 취득가액 2억 이상 취득 및 투자운용 시 신고하도록 하되, 처분 시에도 처분가액 2억 원이상이면 신고토록 대상이 확대되었다. 또한 제출서류를 미제출하거나 거짓 제출 시 취득가액의 1%가 과태료로 최고 5백만 원 한도로 부과되었으나 개정내용에는 취득 미신고 시 취득가액의 10%, 운용(임대)소득 미신고 시 임대소득의 10%, 처분 미신고 시 처분가액의 10%가 최고 1억 원 한도로 과태료 부과된다. 신고대상 조정은 2019년 1월 1일 이후 개시하는 과세연도의 해외부동산 투자명세를 제출하는 분부터 적용되며, 과태료 인상 및 조정은 2020년1월1일 이후 개시하는 과세연도의 해외부동산 투자명세 제출 분부터 적용된다.
장기일반·공공지원민간임대주택 양도소득세 100% 감면이 2018 년 12월 31일자로 일몰되고, 동거봉양 합가시 양도소득세 비과세 하는 요건이 1세대 1주택자인 자녀가 1주택 보유한 60세 이상의 직계존속과 합가하는 경우였으나 추가로 시행규칙으로 정한 암, 희귀성 질환 등 중대한 질병 등이 발생한 60세 미만의 직계존속 합가도 비과세 특례대상에 포함되었다. 적용시기는 시행령 시행일 이후 양도하는 분부터 적용된다.
조정대상지역 내 분양권 전매 시 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50% 적용되고 있는데 2018 년 8월 28일 이후 양도분부터 조정지역 지정 이전에 분양권을 취득한 경우라면 1년 이내 전매 시 50%, 1년 이상 2년 미만 시 40%, 2년 이상 6~40%로 적용되면 그 외에는 현행과 같이 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50% 적용이다.
■ 1가구 1주택 비과세 판단 시, 사실혼 배우자도 포함이 됩니다!
올해부터는 사실혼 배우자가 주택을 소유하고 있다면, 해당 주택도 세대 기준 주택 수에 포함되므로 더욱 주의가 필요합니다.
따라서 앞으로는 혼인신고 여부와 무관하게 ‘실질에 의해’ 비과세 여부를 판단하는 경우가 더욱더 많아질 것입니다.
■ 신혼부부 생애최초 주택 취득세 감면
2019년 올 한해, 생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부에게는 취득세를 50% 감면해줍니다.
취득세 감면은 신규 분양주택은 물론 기존주택을 취득해도 동일하게 받을 수 있는 혜택으로, 혹시 이전에 분양을 받고 중도금을 내는 경우라면 2019년까지 입주를 하거나 소유권 이전을 하면 받을 수 있습니다.
여기에서 신혼부부의 기준은 혼인신고 후 5년 이내이며 재혼도 포함되는데요. 소득은 외벌이인 경우 연 5천만 원 이하, 맞벌이라면 연 7천만 원 이하이어야 합니다.
마지막으로 취득하는 주택의 기준은 전용면적 60㎡ 이하이면서 동시에 수도권 4억 원 이하(수도권 외 3억 원 이하) 주택이어야 합니다.
■ 청년우대형 청약통장 가입대상 연령이 확대됩니다.
기존 만 19세~29세에서 만 19세~34세로 확대가 됩니다. 남자의 경우 병역 기간을 별도로 인정하고요. 총급여 3천만 원 이하, 무주택 세대주 청년들만 가입할 수 있습니다. 이를 통해 기존 청약통장 기능과 소득공제 혜택은 유지하면서 10년 동안 최대 연 3.3% 금리와 이자소득 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
■ 총체적상환능력비율(DSR)이 모든 금융권에 도입이 됩니다.
DSR을 통해 개인의 모든 대출을 고려하여 상환능력을 따져보아 대출 가능 여부를 판단하는데요. 이제는 모든 금융권에 이러한 지표가 도입이 됩니다. 2018 년 은행권 도입에 이어, 올해 2019년 2월에는 상호금융업, 4월 보험업, 5월에는 저축은행과 여신전문금융회사에 순차적으로 확대됩니다.
■ 상가건물임대차 분쟁조정위원회가 설치됩니다.
상가건물임대차에 관한 분쟁을 조정하기 위해 설치되는 위원회로써, 2018 년 10월 상가임대차보호법 개정에 따른 것입니다.
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