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작성일 : 19-02-25 12:31
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재건축대상 지역의 주택을 임차한 경우 주택임대차보호법 적용여부
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글쓴이 :
최고관리자
 조회 : 446
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- 재건축지역의 주택임대차 보호법상 2년간의 임대차기간이 보장되는지 여부는 당해 임대차계약이 관리처분계획의 인가일 이전에 체결되었는지 아니면 그 이후에 체결되었는지 여부에 따라 달라집니다.
(1) 관리처분계획인가일 이전에 주택임대차계약을 체결한 경우
이 경우에는 주택임대차보호법 제4조제1항이 적용됩니다. 즉, 주택임대차보 호법 제4조제1항은 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.”고 규정하고 있고, 같은 법 제10조는 “이 법에 규정에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.”고 규정하 고 있습니다. 따라서 이 경우 쟁점은 “관리처분계획의 인가시 임대차가 종료”하는 것으로 정한 약정이 임차인에게 불리한 것인지 여부입니다. 임차인에게 불리하다면 이 약정은 효력이 없으므로 무효가 되고 따라서 법 제4조제1항에 따라 2년간 의 임대차기간이 보장됩니다. 특별한 사정이 없는 한 “관리처분인가 시 임대 차가 종료”하는 것으로 정한 약정은 임차인에게 불리하다고 할 수 있습니다. 따라서 위 약정은 무효이므로 임차인은 2년간의 임대차기간을 주장할 수 있습 니다. 그런데 만일 임대차기간을 위와 같이 정하면서 그 대가로 보증금이나 월세를 파격적으로 저렴하게 하기로 하는 등의 사정이 있는 경우 위와 같은 약정이 반드시 임차인에게 불리하다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이와 같은 사정이있는 경우라면 위 약정은 유효하므로 ‘관리처분인가 시’ 임대차기간이 종료된다고 할 것입니다.
(2) 관리처분계획인가일 이후에 주택임대차계약을 체결한 경우
도시 및 주거환경 정비법 제44조제5항은 “제48조에 따라 관리처분계획의 인가 를 받은 경우 지상권. 전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간에 대하여 는 민법 제280조제281조 및 제312조제2항, 주택임대차보호법 제4조제1항, 상가 건물임대차보호법 제9조제1항의 규정은 이를 적용하지 아니한다(2009.2.6 본 항개정)”고 규정하고 있습니다. 도시 및 주거환경정비법이 주택임대차보호법에 대하여 특별법의 지위를 가지 므로, 결국 관리처분계획의 인가일 이후의 주택 임대차의 경우에는 2년간의 임대차기간을 보장하는 주택임대차보호법 제4조제1항이 적용되지 않습니다. 따라서 이 경우에는 재건축에 따라 건물 철거할 때 임대차가 종료한다고 할 것입니다. 위와 같은 내용은 재개발사업, 주거환경정비사업의 경우에도 동일하게 적용 되며, 상가건물임대차보호법 상의 상가임대차의 경우에도 같습니다.
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