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작성일 : 19-01-19 17:48
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글쓴이 :
최고관리자
 조회 : 487
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(질문) 임차권등기의 대항력에 대한 법적효력은 어디까지 인가요? 다음 임차인이 들어 갈 때까
지 마냥 기다려야 하나요?
(답변) (1) 주택임대차보호법 제3조의3제5항은 “임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른
임차권등기를 마치면 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의
2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이
미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은
그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항
요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한
다.”고 규정하고 있습니다.
(2) 법 제3조제1항의 대항요건이란 주택의 인도(점유), 전입신고를 말합니다. 따라
서, 임차인이 임차권등기 시까지 위와 같은 대항요건을 상실하지 않고, 확정일
자까지 갖추고 있었다면, 임차권등기 이후에 이사를 가거나(혹은 임대인등 다
른 사람이 들어와 살거나), 전출신고를 하더라도 이미 취득한 대항력 및 우선
변제권은 그대로 유지됩니다.
(3) 주의할 것은 임차권등기가 완료될 때까지는 위 대항요건을 유지해야 한다는
것입니다. 만일 임차권등기 이전에 대항요건을 상실했다면, 즉, 집주인이나
다른 사람이 들어와 살거나 아니면 주소를 이전했다면, 임차권등기 시부터 대
항력 및 우선변제권을 취득한 것이 됩니다.
(4) 임대인이 보증금반환을 지체하고 있는 경우에는, 임차인은 민사소송을 통해
판결문을 얻은 다음 이에 기해 임대인 주택에 대해 집행을 신청할 수 있습니
다. 참고로, 임대인의 보증금반환의무는 임차인의 임차권등기말소의무보다
먼저 이행해야 할 선 이행의무입니다.
[참조판례] : (대법원 2005.06.09.선고2005다4529판결)
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